西城探索老旧小区改造“租赁置换”新模式

建于上世纪80年代的真武庙五里3号楼，近期完成了下水管道更换等工作，一部分住户也由老业主换成了在西城上班的人。据西城区住建委介绍，这是北京首个老旧小区改造“租赁置换”的新模式。

老旧小区改造是老城区城市更新的重要项目。今日，西城区住建委介绍了该区探索的老旧小区改造的新模式。

月坛街道真武庙五里3号楼，建成于1981年，建筑面积3135平方米，居民56户，产权为矿冶科技集团有限公司。该楼因外立面破损、基础设施老化、公共服务缺项、无专业物业管理等，居民改造呼声强烈。从2020年开始，这个小院陆续开展了下水管道更换、汽车充电桩建设、智能快递柜引入、楼顶防水、小区绿化等一系列改造，新增的小型活动室，为孩子和老人提供了暑期新去处。这些工作，都是由一家民营企业进行的。

与此同时，19户居民与企业签约长期租赁合同，企业将房间装修改造后，出租给在西城上班的租户。收回的租金成为小区改造、后续维护的来源。

西城区住建委主任刘戍东介绍，该项目尝试引入社会资本加入老旧小区改造，这也是北京首次打造“租赁置换”老旧小区有机更新新模式。

租赁置换希望实现五个目标，兼顾居民、政府、企业多方的需求。

对老旧小区的居民来说，基础设施和公共环境亟待改善。真武庙五里3号楼住户李先生介绍，原先上下水老是堵塞，窗外乱糟糟地全是电线，院内也没有自行车车棚和充电桩，北京近年来加大了禁止电动车在走道充电的管理力度，但户外没棚就没处可停放。改造之后，小区内有意愿的住户免费更换了下水管道，公共区域设施增加、环境改善，住起来感觉方便了许多。

对政府而言，既希望缓解老城区职住不平衡的问题，也希望探索老旧小区改造可持续的模式，降低老旧小区改造资金压力，助力核心区“双控四降”和“疏整促”目标。刘戍东介绍，西城老旧小区众多，十二五以来，财政投入大量资金进行小区改造，用于补齐基础设施短板、解决安全问题，但存在“重建设轻管理”的局限，改好的环境一旦失管，往往需要再投入。此次引入社会资本，探索一条可持续的商业逻辑，希望能实现可持续的社区更新。

社会资本从中实现“微利可持续”。

企业与有意愿外迁的居民签订10年左右的房屋租赁协议，并建立签约户数与改造项目联动机制：签约套数达到20%，由企业出资改造楼本体及小区公共区域部分基础类项目；随着签约居民比例的提高，根据小区实际情况，结合居民诉求增加改造项目；通过对小区环境和租赁房屋改造提升及长效运营管理，最终实现公区改造内容全覆盖，实现长效微利运营。

刘戍东介绍，下一步，西城会进一步加快社会资本引入，通过多途径创新探索，系统性解决老旧小区改造中的一系列问题。