“城市复兴官”首开的商业更新方法论：塑造理想未来空间

摘要：“变革是生命法则；那些仅仅着眼于过去和现在的人，必将会失去未来。”

时间镌刻崭新年轮，岁月书写时代华章。北京这座城市时刻都在发生变化，又好像从未改变。变的是高楼大厦的崛起、商业综合体的扎堆、交通网的发达；不变的是充满“京味儿”胡同小巷、不变的是老北京文化气息、不变的是人间烟火…..

而在北京的“变与不变”之间，龙头房企、北京的“城市复兴官”首开集团（以下简称为：首开），以与城市共生长的底气和格局，探索城市基因，扎根城市发展的长期价值，“更新”城市的同时，为建筑植入城市的文化与信仰，用前瞻性维度影响一座城市的生活方式。

与北京共生的40余年里，首开掌握着城市的革新脉络，身体力行地做时代的同行者和城市更新的见证者。

城市更新的大背景下，一批房地产“头部玩家”争相入局，但城市更新的课题并非一朝一夕便能参透的。首开作为北京的市属国企，几十年来一直聚焦城市的发展，着眼于城市长期发展的思考，先后参与并操盘过诸多城市更新、城区改造升级项目。

正得益于其丰富的经验与雄厚的资源、资金实力，首开将城市更新的角度逐渐放宽，从关注美好人居的需求，到关注生活场景的扩延。首开开始探索提升城区的生活品质与体验，为城市植入新的场景，补充城市所缺少的业态和功能。首开作为深耕回龙观区域城市建设与运营的重要参与者，首开以灵敏的嗅觉第一时间挖掘到该区域的商业空白点，对此进行补足的同时又参与到商业的运营中，真正从城市建设者上升为城市美化师。而首开的每一次创新实践，无疑不是在与城市共振，以此探索新的发展方向。

引领城市更新

焕活商业生机

“一部首开史，半座北京城” 拉开了首开的篇章，更是业界对首开最好的美誉，首开一直以来积极为首都和国家的发展奉献企业力量。

首开先后开发了方庄、望京、回龙观等众多大型生活居住区，承接了亚运村、大运村、奥运村的开发建设，参与承建了国家体育馆、国家速滑馆等奥运场馆。正是因为“最懂北京”，首开才有资格和实力成为北京这座“双奥之城”的“双奥开发商”。

通过改造城市建筑，优化城市空间功能，延续和保留建筑文化，使城市人居环境得到提升，是城市有机更新的意义。早在2015年首开已经提出“城市复兴”战略，成为北京城市有机更新的主要承担者。首开将老旧建筑改造从简单的物质环境修补，转变为以综合改造、精细化治理与服务提升为重点，在城市更新的各项工作中总结“首开经验”。

值得一提的是，2021年年底，“首开经验”还被写入北京“十四五”规划建议，明确提出持续推进老旧小区、危旧楼房、棚户区改造，推广“首开经验”，引入社会资本参与。

实际上，城市更新并非易事，涉及企业对政府与居民多方沟通，且项目持续周期长、风险大、投入资金多。这对首开来说既是挑战，也是机遇，每一个成功的项目建设背后体现的是首开强劲的资金运转能力和运营能力。

◎ 项目效果图

首开一次次深入北京的城市更新，将源于对城市的想象力变成融入日常的现实，让北京无限接近理想城市的模样。2021年，首开再次出发，参与到“十四五”时期北京市重要战略部署——“回天计划”中，与政府携手共同打造昌平区城市更新模式、改善回天地区生活品质。“回天计划”包括商业、教育、医疗、公共体育服务等范畴，而首开不仅参与到了区域居住环境的升级，更倾力打造了北部城区商业新地标——首开回龙观商业步行街，以首开实力为商业更新献礼。

挖掘城市“痛点”

打造“北京样本”

作为在城市更新领域深耕多年，并有多年地产开发经验和全领域运营能力的首开而言，对于商业的升级改造自然不是难题。首开敢于尝试和创新，为行业树立“北京样本”。

去年8月，首开与昌平区政府双方携手推动回天地区的发展，回天地区的发展作为北京市政府高度重视的项目，长期以来北京市政府为回天计划给予大量支持和资金投入，旨在将回天地区打造成该区域美好生活的新范本。无疑，政府给予支持为回天地区打下更加坚实基础。

首开充分挖掘区域商业潜力，瞄准区域消费空白，重构存量价值空间，创领昌平消费升级，倾心打造北部城区商业全新C位标杆项目——首开回龙观商业步行街。在北京寸土寸金的回天区域，通过城市更新，摇身一变成为繁华的商业街区，让原本缺乏商业的旧貌焕新颜，激活该区域的商业活力。

◎ 项目效果图

作为回龙观区域的重点商业项目，首开回龙观商业步行街承担着区域消费升级、商业迭代的重要使命。而首开依托自身在城市更新上稳打稳扎的创新能力，以及对区域发展、区域美好生活营造的充分了解，为回龙观乃至京北区域带来了一份新的惊喜。

如此天时地利人和

首开回龙观商业步行街当仁不让

首开回龙观商业步行街，一条焕活上城年轻力的城市生活共享街区，商业总体量达15.4万平方米，旨在打造一座具有年轻人生活态度的商业体。而首开回龙观商业步行街的出现绝非偶然，而是占据着“天时地利人和”的优势。

◎ 项目效果图

◎ 项目效果图

从“天时”方面来看，首开回龙观商业步行街不是首开独立建设的，而是由首开和政府共同携手打造的“回天地区”核心商业项目。首开响应新时代政府感召力，以“城市复兴官”身份加入，秉持“发展美好生活，致力城市复兴”理念，与昌平市政府携手共推城市更新、共促进城市区域经济成长。

从“地利”方面来看，该项目立处北京北部，中轴线北延长之上，位于回龙观核心区位，与海淀、朝阳接壤、紧邻中关村上地、奥森于望京商务区，且地铁8号线 “回龙观东大街站”与地铁13号A线“回龙观东站”（建设中）双覆盖。

◎ 项目效果图

从“人和”方面来看，项目现核心辐射区人口超80万人，青年消费者超40%、IT人口约30%、事业单位或科创企业占比总人口的62%，人口素质和消费能力较高，消费实力优质。在常住人口中，20岁到49岁之间的人口占总人口的 67.3%，其中20岁到 40岁之间的人占比52%，这类人群已成为消费市场的中坚力量，是回龙观区域消费的主导者。

既有得天独厚的地利位置优势，又有优质消费客群，首开凭借自身优秀的实力得到昌平区政府的大力支持，可谓“天时地利人和，三者皆具”。

实际上，回龙观区域地广人多，总占地34平方公里，常住人口约40.6万人，但区域的新鲜活力商业空间并不饱和，商业环境落后，缺乏多元化的商业体，且周边街道规划理念陈旧单调乏味，缺少供居民停留交流、娱乐的外部公共空间，存在严重的消费外溢现象。

在此情况下，作为回龙观区域升级改造大工程的重点商业项目，首开回龙观商业步行街的出现不仅填补了回龙观区域空白的商业空间，增添了周边居民休闲需求，也贯通“街-社”激活需求，更为昌平区及京北区域的商业升级和消费迭代起到推动作用。

回龙观区域通过改造后，将为北京呈现一个时尚化、年轻化的商圈。首开回龙观商业步行街的出现不仅将激活回龙观区域的经济，还进一步完善了北部城区布局，提升城市间的吸引力和竞争力。一方面体现了首开对回天地区居民的用心，另一方面也体现了首开打造城市美好生活方式的初心。

结语

“变革是生命法则；那些仅仅着眼于过去和现在的人，必将会失去未来。”站在新的起点，首开比旁人更快一步的找到了未来方向。作为北京的“城市复兴官”，首开不断凝合人、场景与城市，不断地发现和再创造新的内容和城市功能，最终归还于城市的是必将是一份瑰丽的画卷。