北京危旧楼房改建，可适当增加建筑规模作为共有产权房或保租房

11月25日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，条例自明年3月1日起施行。条例明确，实施危旧楼房和简易楼改建的，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。

老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定

市人大常委会法制办副主任、法制办新闻发言人王爱声介绍，条例总结实践经验，明确北京市城市更新包括居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合类5大类、12项更新内容，不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目；明确实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主等基本原则；明确先治理后更新、补齐城市功能短板、加强既有建筑安全管理、严格城市风貌管控等9项基本要求。

条例设定了城市更新物业权利人的范围及权利义务，确保市民和市场主体从“想参与”到“会参与”，让更新改造后的一砖一瓦、一草一木，都更好体现民众所盼所愿；明确实施主体和实施单元统筹主体的确定规则和应承担的职责；明确实施方案的确定规则和执行要求；规定相邻权利人应当依法提供必要便利；明确街乡、居（村）委会通过社区议事厅等形式推进多元共治。

条例规定，实施危旧楼房和简易楼改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。

“老旧小区加装电梯关系到老百姓切身利益，是群众和基层普遍关心的问题，也是立法过程中意见比较集中的问题。”王爱声介绍，“条例第三十二条第二款规定：老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法由业主表决确定。业主可以依法确定费用分摊、收益分配等事项。”第五十四条第一款中规定，政府可以对涉及公共利益的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。作出上述规定的目的，一是依据民法典的相关规定引导业主自治；二是表明，北京市对符合条件的老楼加装电梯已有财政资金支持政策，本条例实施后该政策继续执行。

此外，针对不同类型更新项目，条例明确了分类实施要求；为调动市场主体的积极性，条例规定了规划土地等方面的激励措施和财税、金融等支持政策。同时，强化监督管理，明确了城市更新工作中全过程监管项目的要求。

立法提出“规划土地政策”8个方面创新保障措施

市规划自然资源委党组成员、总规划师石晓冬介绍，本次立法在规划土地政策方面，重点提出了8个方面的创新保障措施。

首先，条例明确北京的城市更新工作应加强规划引领，首次提出“更新类控制性详细规划”的概念及要求，支持和保障城市更新项目的实施需求。通过“必要附属设施不计”和“保民生增量全区统筹”两条建筑规模核算路径，激活各区建筑规模指标流量池，激发城市更新实施动力。

同时，探索实施建筑用途转换和土地用途兼容，允许商业服务业类建筑用途之间相互转换、工业以及仓储类建筑转换为其他用途，解决实现城市功能过程中合理变更建筑和土地使用用途的需求。

完善国有建设用地配置方式，通过租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式使城市更新过程中的土地供应方式更加丰富和灵活多样。

条例对符合条件的更新项目，允许在五年内按照原用途和土地权利类型使用土地，进一步加大对发展新型基础设施、科技创新等高精尖产业、文化产业、养老产业等新产业新业态的支持力度。对国有建设用地使用权剩余年期不足的，允许依法适当延长使用年限，有效地解决了更新中剩余年期不足的问题。对无审批手续、审批手续不全或是现状与原审批不符的建筑，分情形予以处理，为存量建筑更新明确了实施路径。

此外，条例还通过完善消防技术标准和开展性能化设计，解决城市更新既有建筑改造难以满足现行标准的问题，统筹兼顾消防安全保障和改造技术标准合理，实现消防安全性能水平有效提升。

结合《条例》最新要求，制定2023年拟实施项目清单和示范项目清单

市住房和城乡建设委党组成员、副主任张国伟介绍，市住房和城乡建设委已初步完成《条例》相关配套文件的梳理工作，为《条例》能够平稳、有效落地提供有力支撑，逐步健全北京市“1+n+x”城市更新制度体系，1是指《北京市城市更新条例》，是城市更新制度的顶层设计，n是指各类配套规范性文件，x是指各类规范和技术标准。

“《条例》正式发布后，将就配套文件制定工作明确责任部门和时间节点，督促尽快制定出台，确保与《条例》同步实施。”张国伟表示。

同时，他还表示，将结合《条例》最新要求，建立健全城市更新项目库，实行“清单化管理、项目化推进”，全面强化项目统筹，加快项目实施落地。制定2023年拟实施项目清单和示范项目清单，全面梳理谋划新的城市更新项目，重点是要安排好明年核心区平房院落保护修缮、危旧楼房改建和老旧小区改造为主的居住类项目，围绕“七有”“五性”补短板、强弱项，着力提高居住品质，改善居住环境。同时，积极谋划一批成规模、投资大、有影响力，对市场吸引力高的片区综合性城市更新项目。加大对重点项目、跨区项目的协调推进力度，跟踪指导示范性项目，指导各区推进项目实施。编制案例指引，加强典型项目宣传，推广优秀经验。开展城市更新信息系统搭建工作，运用数字化手段提升管理效能。进一步拓宽融资渠道，多方式筹集城市更新资金，为城市更新项目推进提供更加有力的资金支持。

■追问

改造改建增加的建筑规模指标是否会突破北京城市总体规划的减量要求？

目前，北京的城市发展进入到减量双控、以存量更新为主的新阶段。然而，存量资源往往需要增加建筑规模来实现盘活，譬如《条例》鼓励老旧小区加装电梯、老旧厂房加层，这些改造改建必然会产生建筑规模的增加，这些增加的建筑规模指标从何而来，是否会突破北京城市总体规划的减量要求？

对此，北京市规划自然资源委相关负责人介绍，北京的城市更新是小规模、渐进式、可持续的微更新，是有别于房地产开发等大拆大建的城市开发建设模式。

这位负责人表示，《条例》开篇第一句就强调了“落实北京城市总体规划”，这个落实既体现在北京的城市更新工作要落实北京城市总体规划的刚性要求，不能出现建筑规模的“赤字”；也体现在要坚持问题导向，积极回应人民群众关切，努力提升城市可持续发展水平。这是我们的立法初衷，也是我们的立法导向。

他介绍，在严格落实北京城市总体规划双控要求的前提下，为有效提升社会各界推动城市更新实施的积极性，提出了两条解决策略：一是对于老旧小区、老旧楼宇、老旧厂房等更新改造过程中增设的必要附属设施，直接明确其增加的建筑规模可不计入各区建筑管控规模，单独备案统计；二是对为保障居民基本生活、补齐城市短板且不涉及增加人口的更新项目，可以突破街区界限，由辖区政府在全区范围内进行指标统筹。

“通过上诉两条策略，我们旨在激活各区建筑规模指标流量池，引导各区算好本区建筑规模指标投放使用的时间账、空间账和效果账，以时间换空间，把实施城市更新作为落实总规的着力点，促进城市发展的增长点，也作为提升群众获得感的支撑点，确保各区探索形成符合本区特点和发展阶段的建筑规模流量管控机制。”这位负责人表示。